22H2以来,地产政策延续偏暖,对比2014-2015年周期,我们认为政策基本要素已备:政策新定调-房企再融资放开-限购限贷放松-流动性宽松-去库存主力举措,但基本面改善仍需时间。回顾14-15年,自地产政策明确反转后(限购限贷放松),历时8个月房价率先企稳,销售面积同比随之回正,最终传导至库存于16年2月达峰,基本面企稳滞后政策反转约3个季度,且二手房价或是重要观察信号。
本轮周期,我们认为短期政策影响或沿两条线路推进:一、短期促进地产现金回流,变相托底”保交楼“软着陆,同时平滑房价降幅,改善销售悲观预期,竣工、销售相关个股估值存修复可能;二、收购部分工抵房,直接促进少数消费建材公司资产端止损,利润端或有减值冲回可能。
但中长期地方收储加快用作保障房建设,或一定程度增加对期房的需求替代,或将拉长销售和开工端的企稳时间。但保障房多为毛坯房,装修需求总量或维持平稳,若存量房贷利率未来如预期逐步下调,居民部门利息支出下降下,零售建材需求或仍有支撑。继续重点推荐渠道转型快、品牌力强的C端建材北新建材、伟星新材、兔宝宝。
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