周度观点：本周重点50城新房成交环比升5.1%，12月（截至27日）日均成交同比增长25.6%，环比增长16.6%。本轮重点城市已连续3个月维持高位，持续性远好于2023年8月“认房不认贷”和2024年“5.17”新政。但近期地产板块表现依旧承压，反映市场对成交持续性仍存疑。下个关键时点为春节前后，若重点城市成交维持高位，并带来价格变化，或引发基本面修复行情，若春节前后至3月成交逐步走弱，市场或重回政策博弈。
公积金利率下调势在必行，城改货币化去库存意图明显。本周全国住建工作会议明确房地产市场出现积极变化，并提出2025年重点5项工作，关注以下几点：1）当前5年以上公积金贷款利率仍维持在2.85%，较2021年仅下降40bp，远小于商贷降幅，会议强调有效发挥住房公积金支持作用，公积金利率下调势在必行。2）在着力释放需求方面，会议强调推进城中村货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，城改货币化去库存意图明显；3）支持城市政府因城施策，为一线城市政策进一步松动留下空间。短期板块或维持震荡，建议投资者关注中线布局。当前市场对楼市持续性仍存疑，更偏向认为2025年三四月难有小阳春、叠加年报减值落地，届时博弈3、4月重要会议地产政策。我们认为尽管楼市量价仍有压力，但快速下行期已过，对2025年“好产品+一二线核心区”楼市企稳仍抱有期待。个股方面，短期资金承压低估值房企或更具弹性，中期将回归房企本身质地。
建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：住建部表示2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，有力有序推行现房销售。
市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周（12.21-12.27）50城新房成交3.5万套，环比升5.1%；20城二手房成交2.4万套，环比升1%。12月（截至27日）重点50城新房日均成交同比升25.6%，环比升16.6%；重点20城二手房日均成交同比升58.4%，环比升16.8%。2）库存环比下降，去化周期17.5个月。16城取证库存9538万平，环比降0.6%，去化周期17.5个月。3）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2945.4万平、成交建面9215.5万平，环比升9.5%、升26.9%；成交溢价率9.3%，环比升7.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.5%、36.1%、59.4%，环比分别升1.1pct、升10.2pct、降11.3pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行26亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌3.54%，跑输沪深300（1.36%）；当前地产板块PE（TTM）38.61倍，估值处于近五年96.71%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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