我爱我家(000560)

  核心观点

  行业变革叠加政策利好,存量房交易迎来发展机遇。新房销售自2021年来持续低迷,但二手成交基本保持平稳。2023年全国住宅交易额中二手房占比41%,较2021年上升11pct。2024年9月中央政治局会议首提“止跌回稳”并出台多项重磅利好政策,10月以来二手成交量迎来更强劲增长。2024年前10月,核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0(2023年1.5、2019年0.9),扭转了新房为主的住房交易结构,存量房交易重要性提升。

  公司廿载深耕房产中介行业,聚焦核心城市。公司实施自营为主、加盟为辅的经营策略,截至24Q3末运营中介门店2613家,经纪人总数约3万,规模处于行业领先水平。2023年,公司实现住房总交易额2843亿元,其中三大主营业务(经纪业务、新房业务、资产管理业务)的GTV占比分别为78%、16%、6%。经纪业务是公司业绩基石,GTV市占率约3.1%,佣金率约1.8%,公司70%门店布局在北京、上海、杭州,市占率稳中有升,贡献约90%收入。新房业务GTV市占率约0.4%,佣金率约2.8%。资产管理业务以相寓为主,截至24Q3末在管房源30.4万套,连续四年稳定增长,有助于公司穿越周期。

  商业模式轻、业绩弹性大,全年有望扭亏为盈。公司历史业绩波动较大,与地产行业景气度紧密挂钩,但负债水平低,资金状况好,足以保障经营安全。2023年,公司营业收入121亿元,归母净利润-8.5亿元,主要受计提减值等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累。2024年前三季度,公司营业收入88亿元,同比-3%;归母净利润0.1亿元,扭亏为盈;毛利率为7.4%,归母净利率为0.1%。2024H1经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率分别为23%、13%、-5%(若调回资产处置收益科目的租金收益则实际毛利率为12%),业绩修复主要依赖经纪业务的好转,一方面来自于行业整体回暖,另一方面来自于公司在核心城市的市占率提升。受益于5月以来的政策利好,公司Q3单季度GTV同比转正。考虑到Q4楼市表现更佳,全年业绩可期。

  盈利预测与估值:公司是A股房产中介领域稀缺标的,受益于地产销售回暖业绩复苏弹性可期。结合绝对估值与相对估值,我们认为公司合理股价区间为4.0-4.4元,较当前股价有12%-23%的空间。预计公司2024-2026年归母净利润分别为1.6/2.8/3.9亿元,对应每股收益分别为0.07/0.12/0.17元,对应当前股价PE分别为53/30/21倍,首次覆盖给予“优于大市”评级。

  风险提示:若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险事件冲击等因素导致楼市量价波动,公司经营会受到不利影响。