九州通(600998)

  政策支持,行业需求持续提升,九州通REITs发行迎来重大机遇

  近年来,国务院及相关部委和各级地方政府密集发布公募REITs相关支持政策,支持市场快速扩容;据Wind统计,我国当前沪深公募REITs基金总计54支,现如今公募REITs发行已进入常态化新阶段。从行业端来看,药品需求稳健增长,优质医药物流仓储用地供给有限,这为九州通正式启动医药仓储物流基础设施公募REITs的发行工作带来重大机遇。

  医药流通行业整体资金需求大。九州通在传统批发业务基础上,积极布局总代总销、高值配送、第三方物流等多元业务,对于资金周转要求高。为积极响应国家政策号召,有效盘活存量资产,提升资金周转效率,2023年3月九州通公告称拟以公司(含下属分子公司)拥有的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产,开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的申报发行工作;2024年9月24日,中国证监会和上海证券交易所正式受理了九州通公募REITs项目,基金发行在即,拟募集约11.77亿元。

  医药仓储物流基础设施项目稀缺性强

  REITs基金基础设施资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目,合计建筑面积约17.2万平方米,截至2024年3月31日,不动产评估值约11.70亿元。项目稀缺性强:(1)我国首单医药仓储物流基础设施公募REITs,具有战略意义。(2)背靠民营医药流通龙头九州通,行业背景深厚,资产资质壁垒高打造护城河。(3)首批入池资产优质,盈利水平高,成长潜力大。项目具备优秀的盈利能力,2021~2023年毛利率处于63%及以上,净利率提升至40%以上,自2021年起持续提升。后续经营有望量价齐升,保障项目收益稳健增长。(4)收益具备保障机制,产品扩募性强。项目前5年有望保持收入3.5%的复合增长率,5年后续期仍有稳健增长预期。原始权益人九州通物流拟认购基金份额34%,保障项目的稳定运营。

  公募REITs和Pre-REITs发行对九州通意义深远,基金与公司“双上市”有望重构估值

  基础设施公募REITs作为公司重大转型战略之一,将帮助公司提升企业形象及品牌价值,有效提振资本市场影响力。发行基础设施公募REITs能够显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值,进而提升公司的市场价值。REITs从多方面赋能公司,实现双上市平台的协同共赢。

  REITs及Pre-REITs基金如成功发行有望提升公司ROE,为股东带来更高回报。2024年11月公司公告称Pre-REITs将力争于2024年内完成首批资产的交割,根据初步测算,如Pre-REITs年内完成交割,预计将带来3~4%的ROE贡献,公司2024年加权平均ROE有望超12%。

  盈利预测及投资建议

  公司批发业务稳增长的同时,“三新两化”战略有序推进,REITs拟发行将加快资金周转,高毛利业务获资金助力有望提速,公司有望迎来估值重塑。假设2024年Pre-REITs完成发行,2025年公募REITs完成发行,且不考虑后续新增REITs项目贡献,预计2024~2026年公司归母净利润分别为29.61、29.69、30.45亿元,当前股价对应PE分别为9.35、9.32、9.09倍,考虑到公司REITs项目扩募性强,2025-2026年业绩有望超预期,维持“买入”评级。

  风险提示:

  基金发售失败风险;基金项目收益不达预期风险;基础设施项目客户违约风险等。