房地产行业点评报告：专项债用于回收闲置土地，去库存更进一步-开源证券-20241112

　　事件：自然资源部发布运用地方政府专项债券收回收购存量闲置土地的通知

　　2024年11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，推动专项债券资金加快落地，以减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。

　　优先收回未动工土地，城投拿地开工率偏低

　　自然资源部表示，将优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。允许专项债券用于土地储备曾于2019年9月被国务院常务会议叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。本次政策重启主要由于各地闲置未开发的土地相对较多，据克而瑞统计，从2021年至2024年5月，30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得，其中2023年拿地百强企业近半数为城投平台类公司；而2021年至今，城投拿地全部开工的项目占比仅20%，加上部分开工地块，整体开工率22%。

　　评估价和成本价取低确定收购价格，打通缺乏资金卡点

　　自然资源部明确闲置土地的回收价格，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。收购资金由专项债支持，也扩大了专项债的使用范围，打通了收储缺乏资金的“卡点”。本次加大回收存量土地，一方面可以改善企业资金周转，缓解债务压力，集中精力实现保交楼目标，避免延期交付、烂尾情况的发生；另一方面文件规定收回收购的土地原则上当年不再供应，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%，也减少了用地规模和广义库存，从供应端实现了去库存。同时文件规定收回收购土地用于民生领域和实体经济项目不受限制，也有利于补齐公共服务设施短板改善环境，支持实体经济发展，促进有效投资。

　　投资建议

　　9月底以来，多部门发布房地产一揽子宽松政策措施，本次自然资源部发布的专项债回收闲置土地细则，是对财政部在国新办发布会上提出允许专项债用于土地储备的进一步补充说明，明确了收购流程、要求和价格，实际落地后有望减少商品房库存，缓解企业资金压力，有利于房地产市场止跌企稳和行业平稳健康发展。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。

　　风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。