9月26日中央政治局召开会议,在房地产政策方面提出“要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。”
政治局会议表态“促进房地产市场止跌企稳”大超预期。继9月24日金融支持经济高质量发展新闻发布会提出五项房地产政策后,9月26日政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的目标性表述再次超出市场预期。结合当前市场症结和近期政策方向,我们认为接下来需要关注以下五个方面可能的政策进展:1)加强需求端的直接支持,包括一线城市的限购调整、房贷利率继续调降、提高税收优惠(如取消“非普”标准、加强按揭抵税)、增加购房权益;2)提振需求端收入预期,包括财政发力带来的工资收入改善和部分地区城市更新可能带来的货币补偿收入;3)严控新增供给的举措,尽管目前由于新房销售低迷,新房市场已进入主动去库阶段,但持续而有计划严控新增供应,有助于在中长期形成价格企稳预期;4)加速消化存量供给,目前收储政策的融资成本已经有所下降,接下来着重关注收储的范围(例如,能否在“旧房”、民企楼盘收储中加大侧重)、价格(例如,收储价格能否与市价更为接近)、进展速度(涉及流程上的加速)方面的相关变化;5)进一步改善企业现金流,着力完成“保交楼”工作和防范房企信用风险,尤其关注之前提出的收购企业存量土地的相关政策和债务重组能否有新进展。总体来讲,本次表述为接下来一段时间的房地产政策提出了目标,我们预计在接下来政策力度和密度或将有所上行;考虑到当前基本面形势的复杂性,我们建议持续跟踪政策出台后的实体市场反应,如政策较为有效,或将先反映在一二手房交易总量层面(考虑到“严控增量”的相关取态,二手房或较新房优势更为凸显),随后传导至价格预期。
建议把握政策窗口下的交易性机会。往前看,我们认为短期维度资本市场对如何实现“止跌回稳”举措或将延续较高热情,尤其在财政政策发力层面(如支持收储、存量土地收购等),建议关注政策潜在调整产生的交易性机会,开发板块建议关注A股城建、华发、金地,港股推荐华润、龙湖、建发、绿城中国。中长期维度能否有长趋势行情,依赖于房价预期扭转与房企资产负债表改善,有待政策施力后进一步观察。服务板块股票弹性或小于开发,我们建议综合成长性、股息率和估值水平优选高性价比企业,如保利物业、万物云、华润万象生活。
风险:政策落地力度和效果不及预期;行业基本面和房企信用问题加速恶化。
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