房地产：首提房地产止跌回稳，稳房价预期提升-国联证券-20240926

　　行业事件

　　9月26日，中央政治局召开会议，指出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　中央首提房地产市场止跌回稳，提升居民房价稳定预期

　　据国家统计局数据，70大中城市一二手房价指数自2023年6月起持续环比下滑，连续下降15个月（截至2024年8月）。9月26日中央政治局会议首次提出要促进房地产市场止跌回稳，即使2014-2016年地产调整周期中也无此类表述出现，充分体现中央对当前房地产市场严峻形势的重视。而市场的止跌回稳关键在于房价的稳定，继9月24日“一揽子”支持政策出台后，我们预计未来稳定房价、优化限制措施、降低购房成本&门槛、促进购房需求释放等政策有望持续落地。

　　严控增量、优化存量、提高质量，改善市场供求关系

　　中央在2023年政治局会议已明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，并在2024年4月和7月政治局会议中强调“消化存量和优化增量”。9月24日央行已提出此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%；同时将支持收购房企存量土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。我们预计未来收储相关落地性政策如扩大范围、降低准入门槛、贴息、补助等将可能进一步推出，通过收储存量房和存量土地以化解库存，配合地方严控新增项目入市，我们预计将对房地产市场的供求结构产生积极影响，促进楼市企稳。

　　调整住房限购政策，降低存量房贷利率，促进购房需求释放

　　据克而瑞统计，截至目前全国仅6个城市（四个一线、天津和海南）尚有限购政策实施，我们预计后续将优化调整，包括购房要求降低、减免相关税费、取消非普宅区别等。同时9月24日央行也提出要降存量房贷利率，落地后我们预计或将降低居民住房持有成本、缓解二手房抛压，对稳定房价有积极作用。

　　投资建议

　　9月26日中央政治局会议的表述体现出对房地产市场的高度重视，将“止跌回稳”放在首位，期待支持政策的持续落地，9月24日央行、金监局和证监会联合发布的“一揽子”政策是其中一部分，后续去库存的推进、地方调控的优化、相关税费的减免、财政政策的补贴等或有一定政策空间，有望通过政策组合拳促进楼市企稳。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。

　　风险提示：1）政策效果不达预期；2）房企流动性风险加剧；3）市场信心不足。