房地产行业点评报告：促进房地产市场止跌回稳，政治局会议涉房定调转变-开源证券-20240926

　　事件：中共中央政治局召开会议，提出要促进房地产市场止跌回稳

　　中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　商品房销售面积连续下降14个月，去库存任重道远

　　2024年1-8月，全国商品房销售面积6.06亿平，同比下降18.0%，其中8月单月销售面积同比下降12.6%，已连续下降14个月，而累计销售面积自2022年2月以来处于下跌通道。与此同时，8月商品房待售面积7.38亿平，同比增长13.9%，虽然较二季度有所下降，但去库存进程依旧承压。从70城房价来看，8月新房价格环比-0.7%，同比-5.7%，创造2015年6月以来的最大降幅；二手房环比-0.9%，同比-8.6%，降幅创2006年以来新高。商品房市场量价齐跌，短期来看市场止跌回稳难度较大。在这种情况下，会议提出的严控增量指从土地端减少供应，1-8月Wind322城宅地成交同比下降23%；优化存量一方面指盘活资产，包括加快收储进程、加强保障房的建设、保障“白名单”项目顺利推进等，另一方面指各地推进高品质住宅建设，优化建设标准，提高得房率，放开限价鼓励品质打造等。

　　政策端持续宽松，一线城市限购政策有望打开

　　从需求端政策层面，会议提出三个方面的优化空间：（1）存量房贷利率：9月24日，存量房贷降息政策落地，存量房贷利率预计平均下调约50BP，后续LPR有望下调20-25BP，带动房贷利率继续压降，同时二套最低首付比降至15%，购房门槛进一步降低。（2）限购政策：目前仅一线城市及海南仍有较大空间，预计一线城市限购政策最快四季度将进一步松动，限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整。（3）财税政策：后续在住房交易契税、增值税和个税层面拥有调整空间，同时各地购房补贴及公积金政策力度也有望提升。

　　投资建议

　　本次政治局会议对房地产行业的定调从以往“促进房地产市场平稳健康发展”变成为“促进房地产市场止跌回稳”，明确了当前量价齐跌、预期较弱的行业现状，提出了供需两端多重优化方式，密集的会议和政策也传递了积极的信号。我们预计近期地方宽松购房政策将尽快落地，叠加去库存政策不断推进，购房信心将修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。2024年以来，在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

　　风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。