房地产行业研究周报：12月百强房企销售表现如何？-天风证券-20250105

　　行业追踪（2024.12.29-2025.1.4）

　　年末房企迎翘尾行情，单月同比呈趋稳走势

　　操盘口径：2024年12月，TOP100房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。累计业绩来看，1-12月百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%，降幅较11月收窄近2.6个百分点。全口径：2024年12月百强房企（公司可比口径）单月同比下降4.3%，同比增速较2024年11月提高8.6pct；1-12月累计销售金额同比下降29.1%，增速较1-11月上升5.2pct。12月TOP10、TOP11-30、TOP31-50单月销售金额同比变化9.6%、5.8%、-3.7%，增速较11月分别变化+18.4pct、+27.0pct、-24.0pct。

　　多数房企增势延续，企业间表现分化

　　分性质看，央企、地方国企、民企12月销售额同比增速分别为+9.0%、+59.5%、-19.6%，违约、未违约房企12月销售额分别同比+23.0%、-4.4%。1）央企：保利、中海、华润、招蛇12月销售额分别同比-40.2%、+76.1%、+52.4%、+32.9%，分别环比-37.5%、+33.8%、+24.0%、+40.0%；2）地方国企：华发、建发、越秀分别同比+231.4%、-32.0%、+39.2%，分别环比+21.1%、+37.8%、+36.6%；3）典型非国央企：绿城、滨江、龙湖、

　　万科、金地、新城分别同比-9.0%、-7.4%、-28.7%、-31.9%、-49.4%、-30.8%，分

　　别环比+26.6%、-2.3%、-4.1%、+6.1%、+9.3%、+26.3%。整体来看，市场热度阶段性维持，部分房企同环比维持增势，或与深耕区域热度更佳，公司保持相对推货力度有关。上、深增长动能有所减弱，短期对基本面无需过度悲观

　　分城市看，12月30个重点城市整体成交1801万平方米，绝对量水平与2022年12月持平，环比增长15%，同比增长17%，与三季度月均值相比增长86%，全年新房成交累计同比下降23%，降幅较上月收窄3.75个百分点。分能级来看，一线4城环比微增1%，同比上升35%，较三季度月均增长80%，累计同比降幅为11%，二三线城市成交延续低位波动，累计同比降幅显著高于一线。展望1月，季节性因素叠加春节假期，我们预计房企销售大概率环比回落，但考虑市场热度余温仍存，同比仍有持平可能，故对基本面短期无需过度悲观，可以核心城市二手量价边际变化作为前瞻指标。交易层面，良好基本面支撑下短期安全边际及配置价值提升，建议关注节后重要会议及“小阳春”等布局窗口。

　　12月新房同比增速回落，二手房同比增速改善

　　新房市场本周成交452万平，月度同比+9.05%，相较上月改善0.47pct；累计库存11172万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交238万平，月度同比+49.79%，相较上月改善32.28pct。12月23日-12月29日，土地市场成交建面7711万平，滚动12周同比-5.67%；成交总额1348亿元，滚动12周同比-9.57%；全国平均溢价率1.52%，滚动12周同比+0.64pct。

　　本周申万房地产指数-7.66%，较上周下跌4.11pct，涨幅排名21/31，跑输沪深300指数2.48pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.67%，较上周下降3.37pct，涨幅排序4/11，跑输恒生指数0.03pct；克而瑞内房股领先指数为-2.63%，较上周下跌3.76pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间预计同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期