中国房地产第五十二周综述：一手房销售延续涨势，二手房销售小幅走强，2024年全年同比-21%/+6%-高盛-20250102

　　本周要点：

　　中央层面：全国住房城乡建设工作会议提出了2025年重点工作任务，并将促进房地产市场止跌回稳列为首要任务。为了实现这一目标，住建部提出多项关键举措，包括：i)落实各项存量和增量政策，大力支持刚性和改善性住房需求，并有效发挥住房公积金支持作用；ii)加力实施城中村和危旧房改造（会议通稿显示，货币化安置方式的城中村改造规模将在之前100万套的基础上继续扩大）；iii)商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；iv)以需定购、以需定建，增加配售型保障性住房供给，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。除了以上目标任务之外，住建部还提出要推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，以及建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

　　我们优化后的放松措施影响追踪（图表1至图表5，参见更详细的计算方法和过去的放松措施影响）表明，在本轮放松周期的第13周：1)一手房/二手房总销售面积环比+17%/+3%，较放松前水平高139%/65%（本轮放松周期以来前12周的平均改善幅度为76%/54%），较以往放松周期的峰值分别高出2%/15%；2)中原经纪人指数/中原报价指数环比下降1个/上升2个百分点，分别较放松前水平高出5个/8个百分点（前12周两个指数平均高出10个/9个百分点）；3)最新的新房找房热度指数环比下降2%，较放松前水平低8%（前12周平均持平）。

　　主要数据要点

　　一手房销售面积环比+18%，同比持平，二线城市和长三角地区表现领先。

　　二手房成交面积环比+2%，同比+56%；卖家对房价上涨的预期走强，但房产中介对房价上涨的预期未走强。

　　12月份：一手房销售面积中值环比+7%，同比+11%，其中一/二/三线城市环比+5%/持平/+9%，同比+33%/-1%/+16%。二手房销售面积中值环比+21%，同比+65%，其中一/二/三线城市环比+14%/+38%/+22%，同比+130%/+66%/+28%。

　　2024年全年：一手房销售面积平均同比-21%，较2022/21年-12%/-45%；二手房销售面积平均同比+6%，较2022/21年+38%/+25%。

　　库存环比下降0.2%，较2023年底水平下降6.5%，库存月数为25.6个月（而2024年11月均值为26.4个月）。

　　意义：

　　近75个城市的房地产销售数据表明，12月份百强开发商的合同销售金额或同比+16%（11月份为-3%）。

　　竣工：GSPC追踪指标显示，我们的基本情景中的12月份竣工面积同比下降约30%（国家统计局数据/我们的预测为11月份同比-39%/-18%），2024年全年竣工面积同比下降13%。

　　新开工：基于300城土地出让趋势和全国水泥出货率数据（环比下降1个百分点至43%），我们预计12月份新开工面积同比下降约25%（国家统计局数据/我们的预测为11月份同比-27%/-20%）。

　　根据近20城的二手房销售趋势，12月份家电整体销售可能同比改善。

　　2024年四季度贝壳研究院跟踪的新房和存量房GTV或同比上升36%（新房/存量房同比-2%/+55%）。