房地产：百强销售延续筑底，主流房企更具韧性-平安证券-20250101

　　百强销售延续调整，年底边际改善：2024年百强房企销售金额4.2万亿元，同比下降30.3%，销售面积2.3亿平米，同比下降32.4%，降幅分别较2023年扩大12.6个、6.7个百分点。受9月末以来政策利好影响，四季度销售金额1.3万亿元，环比增长56.2%，同比下降1.8%，同比降幅明显优于前三季度（一季度-49.1%、二季度-35.0%、三季度-29.3%）；其中12月销售金额4742亿元，环比增长22.7%，同比下降0.7%，同比降幅较11月收窄9.1个百分点。展望2025年，维持房地产“止跌回稳”或遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳

　　投资企稳”路径判断，二线郊区及三四线销售承压下，预计全国商品房销售面积同比下降6.5%，若收储及城中村改造等政策支持超出预期，降息力度及节奏超出预期，可能带来商品房销售超预期表现。

　　行业格局持续分化，主流房企相对更优：2024年百强房企销售门槛继续下移，TOP10销售金额门槛值为1054亿元，同比下降31.3%；TOP20、TOP30、TOP50、TOP100销售金额门槛值同比下降37.7%、33.8%、34%、40.3%，分别降至435亿元、340亿元、182亿元、85亿元。2024年千亿房企数量进一步减少至11家，基本回到2016年水平（12家）。从具体房企来看，保利发展2024年销售金额3230亿元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中中海地产2024年销售金额3106亿元，同比增长0.3%；绿城中国、华润置地、华发股份、越秀地产2024年销售金额1718亿元、2611亿元、1054亿元、1145亿元，同比下降11.6%、15.0%、16.3%、19.4%，表现相对突出。

　　投资建议：2024年百强销售延续筑底，行业格局持续分化，主流房企表现更具韧性。建议投资者关注中线布局，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　风险提示：1）政策呵护不及预期风险；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超