房地产行业2025年1月投资策略：基本面维持相对高位，关注城改扩围的博弈机会-国信证券-20241230

　　核心观点

　　行业：成交量年末季节性回升，基本面保持相对高位。从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量年末季节性回升。截至2024年12月27日，30城新建商品房当年累计成交9954万㎡，同比-21%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-21%、-20%、-2%、+24%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-12%、-25%、-24%。

　　从日频跟踪来看，18城二手住宅成交量保持在高位。截至2024年12月27日，18城二手住宅当年累计成交79.6万套，同比+9%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+13%、+73%、+19%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+23%、+4%、+5%。

　　从统计局数据看，11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续。观察相对历史同期的销售规模，11月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和52%，较9-10月高点有所回落，但仍好于7-8月谷底水平，9月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。

　　板块：本月跑输沪深300指数4.3个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.3%，跑输沪深300指数6.7个百分点，在31个行业中排31名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为35.5倍。

　　投资策略：受需求端利好和季节性因素的影响，基本面维持在年内高位，从中期趋势上，地产板块的行情仍然取决于楼市量价修复的持续性。短期内，我们认为城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，方向最明确，也是预计效果最好的政策，建议重点关注城改扩围带来的博弈机会。1月推荐布局三四线布局较多，经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团。

　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。