房地产行业第52周周报：本周新房成交同比由正转负，住建部工作会议重点提及推进旧改，持续关注“大旧改”-中银证券-20241231

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅扩大，同比由正转负，在经历了前期市场显著修复后，政策效果边际减弱。40个城市新房成交面积为457.8万平，环比涨幅扩大，环比上升12.2%，同比由正转负，同比下降1.7%。一、二、三四线城市环比增速分别为11.5%、20.3%、-9.1%，同比增速分别为5.0%、-3.3%、-6.0%，其中一线城市同比涨幅较上周收窄了3.5个百分点，二、三四线城市同比增速分别较上周下降了15.8、28.2个百分点。

　　二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄，一线城市同比仍然保持高速增长。18个城市成交面积为227.7万平，环比下降0.3%，同比上升34.6%，同比涨幅较上周收窄了5.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-2.4%、7.7%、-18.6%，同比增速分别为60.4%、24.1%、8.3%。其中，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了25.7、21.6个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了14.9个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为9053万平，环比增速为-3.8%，同比增速为-15.3%；去化周期为12.3个月，环比下降0.9个月，同比下降3.2个月一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.2、8.7、37.3个月，环比分别下降0.2、1.8、0.4个月，同比分别下降2.4、4.3、16.8个月。

　　土地市场环比量升价升，溢价率同环比均提升。百城成交土地规划建面为5859.8万平，环比上升12.9%，同比下降7.3%；成交土地总价为1535.5亿元，环比上升37.0%，同比下降8.1%；楼面均价为2620元/平，环比上升21.3%，同比下降0.9%；土地溢价率为3.4%，环比上升1.1个百分点同比上升1.9个百分点。

　　房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为58.7亿元，环比下降49.3%同比下降55.8%（前值：90.3%）。总偿还量为92.7亿元，环比下降33.0%，同比上升6.1%（前值27.7%）；净融资额为-34.0亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周上升1.3pct，房地产行业相对收益为-4.9%，较上周下降0.2pct。房地产板块PE为21.87X，较上周下降0.38X。

　　政策

　　本周，住建部2025年工作会议召开，对2025年的房地产行业重点工作强调了4点内容。一是持续用力推动房地产市场止跌回稳；二是推动构建房地产发展新模式；三是大力实施城市更新；四是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。其中，在持续用力推动房地产市场止跌回稳的部分，提到加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。我们认为，货币化大旧改将成为2025年房地产行业的主线任务，城中村改造节奏预计会进一步加快。在推动构建房地产发展新模式的部分，重点提到了推行现房销售。我们认为，现房销售将是我国房地产行业的长期发展方向之一，短期内或通过开盘预售条件更加严格，拉长从开工到预售的时间，逐步过渡到现房销售。此外，会议重点提及“好房子”建设，我们预计未来房企将对产品质量、交付标准、得房率等方面提升竞争力。

　　地方政策方面，本周深圳推行安居房合同满10年可补缴价款申请取得完全产权；太原出台了多项措施，包括施行商品房项目封顶预售、探索现房销售试点工作、加强商品房预售资金监管以及有序推进“交房即交证”；襄阳市发布购房补贴等。

　　投资建议

　　当前行业大方向向好较为明确，围绕“稳楼市”、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。