行业追踪（2024.12.22-2024.12.28）
12月24日至25日，住房城乡建设部召开全国住房城乡建设工作会议，会议系统总结2024年工作，明确2025年重点任务。
1）2024年工作成果：着力稳地产、构建新模式，市场出现积极变化
会议指出，2024年房地产市场出现积极变化。着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式。一是部门合力打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，各地因城施策、一城一策、精准施策，房地产市场呈现止跌回稳势头。二是持续打好保交房攻坚战，已交付住房338万套，完成既定目标。三是着力化解房地产企业风险，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效。四是建立人房地钱要素联动新机制，主要大中城市编制实施2024年住房发展年度计划。五是城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）。六是建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）。七是支持全国2050万缴存人提取住房公积金2402亿元用于支付房租，通过试点累计100多万名灵活就业人员纳入制度覆盖范围。八是好房子建设有序推进。
2）2025年工作重点：止跌回稳、新模式、城市更新、建造升级、建好房
会议指出，2025年要重点抓好五方面工作：一是持续用力推动房地产市场止跌回稳；二是推
动构建房地产发展新模式；三是大力实施城市更新；四是打造“中国建造”升级版；五是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
我们认为，对地产行业基本面影响较大的政策指引或包括：1）着力释放需求与改善供给，反映除传统限制性政策进一步减少/退出外，围绕需求侧的城中村改造及供给侧的收储用作保障房的政策力度具备加码空间。2）优化住房供应体系及要素联动机制，反映政策较关注保障房、改善性住房的供给及区域住房要素平衡问题，分别对应存量收储规模、优质土地供给、跨区域指标分配等角度政策具备加码空间。3）提升住宅建设标准及工程质量，政府部门对新建住宅质量关注度提升。此外，近期多地开始逐步倡导减少公摊，同样指向住房品质提升。上述政策调整利好新房的市场竞争力提升，以应对二手市场降价带来分流影响，故不排除25年新建住宅销售受益于高质量政策支持下存在边际变化预期差。
12月新房同比增速回落，二手房同比增速改善
新房市场本周成交513万平，月度同比+2.41%，相较上月下降6.17pct；累计库存10477万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交258万平，月度同比+46.18%，相较上月改善28.67pct。12月16日-12月22日，土地市场成交建面9216万平，滚动12周同比-6.83%；成交总额1868亿元，滚动12周同比-7.44%；全国平均溢价率9.31%，滚动12周同比+1.28pct。
本周申万房地产指数-3.54%，较上周提升1.29pct，涨幅排名27/31，跑输沪深300指数4.90pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.69%，较上周提升6.29pct，涨幅排序4/11，跑输恒生指数0.18pct；克而瑞内房股领先指数为1.13%，较上周提升6.11pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间预计同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
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