房地产行业全国住房城乡建设工作会议解读：城改变棚改趋势渐明-国信证券-20241225

　　事项：

　　2024 年 12 月 25 日， 全国住房城乡建设工作会议指出， 2025 年要加力实施城中村和危旧房改造， 推进货币化安置， 在新增 100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。

　　国信地产观点：

　　1） 自 9 月政治局会议以来， 城中村改造被不断提及， 当前看来是 2025 年房地产最明确的政策方向；

　　2） 当前城改难度较大， 主要堵点是补偿标准的博弈， 但若近期“扩围” 等表述能顺利推进， 补偿标准的博弈将显著减弱， 顺利拆迁难度将显著降低， 堵点或将被打通， 城改或将提速；

　　3） 扩围后， 或将局限于高能级城市城核心区的城改扩散到边缘区域、 棚户区、 三四线城市， 城改变棚改趋势渐明， 或能显著消耗当前的超量库存， 我们预计 2025 年城改提速将创造 200 万套新增需求（对应约 2亿平方米） ， 能消耗当前超量库存的 30%；

　　4） 投资建议： 结合会议的表述和城改扩围， 以及部分城市的先行探索， 我们对于全国房地产的整体形势趋于乐观， 当前看来， 城改的扩围是近年来逻辑最顺畅， 方向最明确， 也是预计效果最好的政策， 建议关注布局三四线布局较多， 经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团；

　　5） 风险提示： 政策落地效果不及预期。评论：

　　当前来看， 城中村改造是 2025 年房地产最明确的政策方向

　　自 9 月政治局会议以来， 城中村改造不断被提及：

　　10 月 17 日， 住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上， 提出了“四个取消、 四个降低、 两个增加” 的政策“组合拳” ， 其中一个“增加” 就是通过货币化安置等方式， 新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。

　　11 月 15 日， 住房城乡建设部、 财政部近日联合印发通知， 部署各地加快落实增量政策措施要求， 进一步做好城中村改造工作， 推动符合条件的项目尽快启动实施。 按照通知要求， 城中村改造政策支持范围从最初的 35 个超大特大城市和城区常住人口 300 万以上的大城市， 进一步扩大到近 300 个地级及以上城市。

　　1 2 月 12 日， 中央经济工作会议指出， 持续用力推动房地产市场止跌回稳， 加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

　　12 月 25 日， 全国住房城乡建设工作会议指出， 2025 年要加力实施城中村和危旧房改造， 推进货币化安置，在新增 100 万套的基础上继续扩大城中村改造规模。城中村改造在会议中不断被提及， 被提及次数和重要程度远超现房收储、 存量土地收回及“三大工程” 中的保障房。 当前看来， 城中村改造是 2025 年房地产最明确的政策方向。

　　扩围或将解决城中村改造实施难度较大的“堵点”当前城中村改造实施难度较大， 其核心难点在于补偿标准的博弈， 在维护群众合法权益和资金平衡两个要求下， 推进较慢。

　　实际上， 城中村不同于城镇土地上的棚户区， 往往存在大量的违建（华南区域为甚） ， 这些违建是当地村民重要甚至是最主要的收入来源（收租） 。 如果不进行补偿， 那么拆迁阻力很大， 但如果按照村民的诉求来补偿， 那么项目的资金平衡会出现问题。 在过去十几年房企进行城中村改造的实践中， 补偿标准的博弈只能通过长时间的“拉扯” 来解决， 这就是所谓的城中村改造“一二级联动” 项目往往动辄十年的原因。而在彻底解决补偿标准博弈的问题之前， 不管是房票安置、 货币化安置、 还是实物安置， 都无法将城中村改造提速。

　　我们认为， 解决城中村改造实施难度大的“堵点” 的方向有二：

　　一、 司法支持： 在城中村拆迁过程中， 司法系统能够在司法裁决和司法执行方面给于更多的支持；

　　二、 扩围： 相对于高能级城市核心区域的城中村， 低能级城市相对边缘区域的城中村， 以及城镇建设用地上的老旧房屋（棚户区） ， 拆迁难度明显小的多。 若城改能成功扩围， 补偿标准的博弈将显著减弱， 顺利拆迁难度将显著降低。 扩围后， 或将局限于高能级城市城核心区的城改扩散到边缘区域、 棚户区、 三四线城市， 城改也将变成真正意义上的棚改。

　　而 11 月 15 日城中村改造的正式扩围， 标志着城改变棚改趋势渐明， 城改提速或能显著消耗当前的超量库存， 这将是 2025 年房地产最能期待的方向。

　　城中村改造加速或将创造 200 万套新增需求， 对应消耗当前超量库存约 30%

　　截至 2024 年末， 房地产总库存为 35.2 亿平方米， 其中存量未开工土地（下称土地库存） 对应的建筑面积为 20.8 亿平方米， 占比 59%， 已开工未竣工未销售库存（下称未竣库存） 为 7 亿平方米， 占比 20%， 已竣工未销售库存（下称竣工库存） 为 7.4 亿平方米， 占比 21%。 根据历史合理去化周期， 尚有 5 到 8 亿平方米的超量库存。

　　目前来看， 消化超量库存有两条路径： 1） 供给入手， 收回存量土地； 2） 需求入手， 创造增量需求。 根据我们测算， 若城中村改造“堵点” 被彻底打通， 预计 2025 年城改将创造 200 万套新增需求（按照户均 100平米计算对应新增约 2 亿平方米） ， 能消耗当前超量库存约 30%。

　　投资建议

　　结合会议的表述和城改扩围， 以及部分城市的先行探索， 我们对于全国房地产的整体形势趋于乐观， 当前看来， 城改的扩围是近年来逻辑最顺畅， 方向最明确， 也是预计效果最好的政策， 建议关注布局三四线布局较多， 经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团。

　　风险提示

　　政策落地效果不及预期。