行业点评
本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（12.14-12.20）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.8%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为-0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.5%和-3.9%。
土地市场成交环比回落，溢价率有所提升。本周（12.14-12.20）全国300城宅地成交建面2833万㎡，单周环比-1%，单周同比-38%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面33658万㎡，累计同比-27%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比小幅上涨，同比持续正增长。本周（12.14-12.20）35个城市商品房成交合计438万平米，周环比+9%，周同比+14%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+9%；二线城市周环比+16%，周同比+14%；三四线城市周环比-12%，周同比+29%。
本周二手房成交环比持续回落，同比维持高增。本周（12.14-12.20）15个城市二手房成交合计291万平米，周环比-9%，周同比+47%。其中：一线城市周环比-3%，周同比+76%；二线城市周环比-13%，周同比+30%；三四线城市周环比-15%，周同比+38%。
房地产各项地产指标进入修复阶段。2024年1-11月，全国房地产开发投资同比-10.4%，降幅扩大0.1pct；新开工面积同比-23.0%，降幅扩大0.4pct；竣工面积同比-26.2%，降幅扩大2.3pct；销售面积同比-14.3%，降幅收窄1.5pct；销售金额同比-19.2%，降幅收窄1.7pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价环比上涨。11月份70城新房价格指数环比下跌0.2%,跌幅比10月份收窄0.3pct；同比下跌6.1%，跌幅收窄0.1pct；70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅比10月份收窄0.2pct；同比下跌8.5%，跌幅收窄0.4pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%。
近期多地落地“取消公摊”政策。早在今年5月和9月，肇庆与湘潭均明确提出实行按住房套内面积计价宣传销售。近期相关政策出台节奏有所加快，12月14日衡阳明确自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售；12月17日，河北省张家口市发文明确逐步推进“取消公摊”。我们认为前期居民购买新房存在公摊面积不透明、公摊面积过大等问题，随着“取消公摊”政策的落地，能有效提高房屋实际使用率，有望利好得房率较高的项目加速去化。此外由于过去二手房普遍存在得房率较低的问题，若后续相关政策在更多城市落地，或对二手房成交产生一定冲击。
投资建议
本周公布11月地产数据显示当前地产已逐步进入修复阶段，重点关注一线城市房价率先环比上涨。此外近期多地出台“取消公摊”政策，明年各地方或陆续落地相关政策，有望带动高得房率新房进一步去化。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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