房地产行业研究周报：量价企稳继续验证，政策接力仍是关键-天风证券-20241223

　　行业追踪（2024.12.15-2024.12.21）

　　11月多项主要指标继续修复

　　1—11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。11月末，商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积726014万平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积508389万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积67308万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积48989万平方米，下降23.1%。房屋竣工面积48152万平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面积35197万平方米，下降26.0%。

　　价格环比上涨城市数继续增加

　　11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加10个；二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加2个。70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。一线城市二手住宅销售

　　价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.9%、0.4%和

　　0.5%，广州下降0.4%。11月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个pct；二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.2个pct。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.2个pct；二手住宅环比下降0.5%，降幅收窄0.1个pct。

　　本轮二手热度持续性或更佳，政策仍是关键要素

　　整体来看，11月基本面量价数据均呈现企稳趋势，反映前期政策效力持续性良好。一线城市二手价格环比回升且表现好于二三线城市，反映其更强需求弹性，我们看好高能级城市本轮二手房热度持续性。观察12月新房成交边际变化，不排除后续增长动能转弱风险。展望2025年，我们认为一、三季度或为同比低基数窗口，届时增速正增长可能性更大，或能提振市场“企稳”预期，政策仍是驱动基本面冲量的关键。短期政策博弈空间趋弱或加大板块波动性。25年一季度基本面绝对水平或决定估值中枢走势及后续地产政策出台节奏、力度。

　　12月新房同比增速回落，二手房同比增速改善

　　新新房市场本周成交373万平，月度同比+5.66%，相较上月下降2.93pct；累计库存11675万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交234万平，月度同比+47.74%，相较上月改善30.23pct。12月9日-12月15日，土地市场成交建面7114万平，滚动12周同比-5.04%；成交总额1394亿元，滚动12周同比-5.99%；全国平均溢价率1.93%，滚动12周同比+0.91pct。

　　本周申万房地产指数-4.83%，较上周下跌2.98pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数4.69pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.60%，较上周下降3.14pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数3.35pct；克而瑞内房股领先指数为-4.99%，较上周下跌2.67pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间预计同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期