房地产行业定期报告：11月新房房价环比上涨城市数量增加-华福证券-20241223

　　周度观点：

　　多地探索套内建筑面积计价

　　12月12日、17日，湖南省衡阳市、河北省张家口市相继发文，逐步推进套内建筑面积计价。此前肇庆市、湘潭市、合肥市等都提出探索套内建面计价。除此之外，广州、杭州、长沙和厦门也推出提高实际得房率的政策，如放宽对赠送面积限制、优化阳台规划等。

　　我们认为，此举有利于提升购房面积透明度，降低信息不对称。对于同一楼盘，按照套内建面计价后，房屋单价或有所提升。未来按照套内面积计价的新盘的吸引力或将提升，这类楼盘之间单价的可比性也将增强，有利于房地产市场平稳健康发展。

　　11月70城新房、二手房环比上涨城市数量均增加

　　2024年11月70大中城市价格指数公布。1）一线城市：新建商品住宅销售价环比由10月下降0.2%转为持平。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅持平。2）二线城市：新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4pcts；二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.2pcts。3）三线城市：新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.2pcts；二手住宅环比下降0.5%，降幅收窄0.1pcts。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加10个；二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加2个。

　　我们认为，一线城市新房价格止跌，表明9月末以来针对一线城市的刺激政策效果显现且具备持续性，市场信心持续修复。未来伴随供需端政策持续发力，地产市场量价有望持续修复。

　　投资建议：

　　我们认为，复苏路径上，本轮市场复苏将经历流动性压力缓解、供给持续收缩、房价止跌回稳、销售开工复苏的阶段。建议关注困境反转类金地集团、新城控股；保持拿地强度的龙头招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团；多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥、外高桥。

　　销售回顾（12.15-12.21）

　　重点34城合计成交总套数为28046万套，环比上周下降0.8%；2024年累计成交总套数为92.4万套，累计同比下降21.7%。一线城市环比上周下降21.2%；二线城市环比上周增长14.6%；三线城市环比上周下降20.7%。重点监测20城合计成交二手房总套数为32504套，环比上周下降8.7%；2024年累计成交总套数为126.1万套，累计同比增长4.1%。

　　土地供应（12.9-12.15）

　　百城土地宅地供应规划建筑面积696万㎡，2024年累计供应规划建面43752万㎡，累计同比下降27.4%，供求比1.43。

　　在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4455元/㎡，近四周平均挂牌均价4314元/㎡，环比增长4.8%，同比下降4.7%。

　　土地成交（12.9-12.15）

　　百城土地住宅用地成交规划建筑面积2266万㎡，2024年累计成交30525万㎡，累计同比下降20.7%。

　　土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4383元/㎡，环比下降15.1%，同比下降5.2%，整体溢价率为1.9%，2024年平均楼面价5608元/㎡，同比下降7.8%，溢价率4.3%，较去年同期下降0.6个百分点。

　　风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧