地产行业周报：2025年度策略发布，关注质优企业价值回归-平安证券-20241223

　　周度观点：短期板块行情或维持震荡，下个关键点或为春节前后。本周重点50城新房成交环比升8.7%，12月日均成交同比升20.5%，环比升11.9%，申万地产板块下跌4.83%。近期地产板块表现相对承压主要在于：1）基本面方面，尽管重点城市销售维持高位，但市场对持续性仍存疑；2）政策短期步入真空期，缺乏催化；3）申万地产板块较9月低点仍有40%左右涨幅，缺乏足够回撤。预计短期板块行情仍将维持震荡，下个关键时点或为春节前后，若重点城市销售高位持续至春节前后，并带来价格变化，或引发基本面修复行情。

　　2025年“止跌回稳”，回归房企价值本身。2025年或是楼市由差转好、止跌回稳关键年份，预期修复及兑现或带来较大板块弹性，资金压力较大等低估值标的或弹性更大，但中期将最终回归房企自身禀赋。我们认为“好产品”与“一二线核心区域”有望率先止跌回稳，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。关注2025年年度策略《止跌回稳，价值回归》。

　　建议投资者关注中线布局，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　政策环境监测：中央财办解读中央经济工作会议精神，对商品房建设控增量、优存量、提质量。

　　市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。本周（12.14-12.20）50城新房成交3.3万套，环比升8.7%；20城二手房成交2.3万套，环比降9%。12月（截至20日）重点50城新房日均成交同比升20.5%，环比升11.9%；重点20城二手房日均成交同比升61.7%，环比升19.3%。2）库存环比下降，去化周期17.6个月。16城取证库存9594万平，环比降0.2%，去化周期17.6个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2691.1万平、成交建面7114.4万平，环比降46.1%、升28.5%；成交溢价率1.9%，环比降2.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.5%、26.4%、70.1%，环比分别升0.2pct、升2.5pct、降2.7pct。

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行56.4亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌4.83%，跑输沪深300（-0.14%）；当前地产板块PE（TTM）40倍，估值处于近五年97.12%分位。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。