地产行业2025年年度策略报告：止跌回稳，价值回归-平安证券-20241215

　　平安观点

　　回顾：楼市先抑后扬，政策对症下药。2024年全国楼市整体承压，预期偏弱与库存高企为政策未见成效主因，需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强；供给端现房库存、开工未售去化周期创新高。此外二手房挂牌持续攀升，增加市场房屋供应同时，“以价换量”分流新房需求。自“4.30”政治局会议以来，政策端对症下药，降首付、取消房贷利率下限切实降低居民置业成本，政府收储带来增量需求；高库存城市减少供地、政府收地等举措从源头降低供应，9月末一揽子政策出台后2024Q4重点城市楼市有所回暖。

　　展望：“止跌回稳”初具条件，关注“收储+降息”。海外经验显示“止跌回稳”底部均存在居民购房能力及意愿大幅改善，供需格局优化最终带来楼市企稳，当前国内置业门槛已大幅下降，但房贷利率仍高于租金回报率，存量库存高导致去化周期仍长。展望2025年，关键仍在“收储+降息”，一方面从剔除CPI的实际房贷利率来看，实际房贷利率仍有下降空间，另外一方面仍需打通收储资金打平问题、房源适配度、资金充足度等堵点，若“收储+降息”超预期，楼市企稳节奏或快于预期。

　　路径：“好产品与核心区”或率先企稳，2025年全国投资及销售仍将承压。当前房地产市场已经从解决“有没有”到“好不好”，2024年多地亦出台提升住房品质新规，存量库存高企背景下，房企出于去化考虑也追求“品质优先”打造差异化产品。考虑住房品质提升趋势、低能级区域库存压力较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。考虑多数房企及区域修复仍需要时间，预计2025年全国投资及销售仍将承压，中性假设预计投资、销售分别下滑7.5%和6.5%。

　　房企：历史包袱轻、拿地能力强或迎机遇。市场对于地产企业担忧主要在于：1）历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀；2）楼市量价未稳，增量项目亦看不到改善预期。展望2025年，历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。

　　投资建议：2024年地产板块表现跌宕起伏，但仍存在阶段性政策博弈行情。展望2025年，楼市走向为关注核心，若“止跌回稳”持续演绎，历史包袱轻、拿地能力强房企有望迎来结构性行情；若楼市修复阶段性不及预期，重回政策博弈逻辑，政策仍具释放空间，维持行业“强于大市”评级。个股关注：1）历史包袱较轻、拿地能力较强的房企如华润置地、越秀地产、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、招商蛇口、华发股份、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）政策持续性不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。